ПРИЛОЖЕНИЕ

к Постановлению Госкомимущества

от 25.03.2012 г. N 01/19-18/06,

зарегистрированному МЮ

08.05.2012 г. N 2359

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСОИ N 12

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ МЕТОДАМИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ

Преамбула

Глава I. Общие положения

Глава II. Термины и определения

Глава III. Область применения

Глава IV. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета

Глава V. Требования стандарта

Глава VI. Расчет рыночной (инвентаризационной) стоимости объекта недвижимости

Глава VII. Требования в отношении раскрытия информации

Глава VIII. Условия отступления от стандарта

Приложение. Методические указания по применению НСОИ N 12 "Оценка стоимости недвижимости в целях налогообложения методами массовой оценки"

Настоящий Национальный стандарт оценки имущества (НСОИ N 12) в соответствии с Законом Республики Узбекистан "Об оценочной деятельности" (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., N 9, ст. 208), постановлением Президента Республики Узбекистан от 24 апреля 2008 года N ПП-843 "О дальнейшем совершенствовании деятельности оценочных организаций и повышении их ответственности за качество оказываемых услуг" (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2008 г., N 18, ст. 145) определяет нормативное регулирование оценочной деятельности в Республике Узбекистан.

ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Целью НСОИ N 12 является установление порядка проведения массовой оценки объектов недвижимости.

2. Основными задачами НСОИ N 12 являются:

обеспечение согласованности действий оценщиков и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость, при использовании установленных настоящим стандартом и другими нормативно-правовыми актами, регулирующими оценочную деятельность, понятий и правил проведения массовой оценки недвижимости;

определение процедур, призванных содействовать объективности и повышению качества оценки;

установление единых требований к первичной информации, содержанию отчета об оценке и изложению материала, исключающему неоднозначное толкование отчетов об оценке;

содействие формированию эффективной национальной системы оценки имущества.

3. Методы массовой оценки, предусмотренные НСОИ N 12, используются для групп объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов.

ГЛАВА II. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

4. В НСОИ N 12 используются следующие термины и определения:

аналог - сходный по основным экономическим, физическим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях или из предложения, выдвинутого на конкурентном рынке;

базовая стоимость - стоимость объекта оценки, полученная с использованием предусмотренных методов массовой оценки до применения к ней ценообразующих коэффициентов;

заказчик - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость;

конструктивный состав - состав строительных элементов (фундамент, стены, полы, перегородки, крыша и т.д.) объекта недвижимости с указанием вида строительных материалов;

массовая оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на основе группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, с использованием принятых стандартных подходов оценки;

рыночная (инвентаризационная) стоимость - стоимость объекта оценки, определенная в соответствии с НСОИ N 12;

ценообразующие коэффициенты - коэффициенты, применяемые к базовой стоимости объекта оценки, учитывающие ценообразующие факторы;

ценообразующие факторы - условия, в рамках которых формируются структура и уровень цены. Показатели, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

ГЛАВА III. ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ

5. При определении стоимости недвижимости методами массовой оценки объектом оценки является 1 квадратный метр общей площади:

недвижимости нежилого назначения, принадлежащего физическим лицам;

недвижимости жилого назначения (квартиры, индивидуальные жилые дома, иные жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан).

6. НСОИ N 12 предназначен для оценочных организаций, оценщиков и заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке недвижимости методами массовой оценки.

7. Нормы и требования НСОИ N 12, а также результаты, полученные на их основе, не могут быть использованы в целях, не установленных настоящим стандартом, если иное не установлено законодательством.

8. При применении НСОИ N 12 следует руководствоваться Методическими указаниями, приведенными в приложении к НСОИ N 12.

ГЛАВА IV. ВЗАИМОСВЯЗЬ СО СТАНДАРТАМИ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

9. При проведении массовой оценки не используются национальные или международные стандарты бухгалтерского учета. Также процедуры оценки стоимости недвижимости для целей составления финансовой отчетности не могут быть связаны с процедурами массовой оценки недвижимости.

10. Стоимость недвижимого имущества, определенная методами массовой оценки, может существенно отличаться от стоимости этого имущества, определенной в установленном порядке для финансовой отчетности.

11. Определение термина "износ" в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизационные начисления). В связи с этим термины "износ" или "начисленный износ" оценщики должны использовать в соответствии с общими понятиями и принципами оценки, отраженными в Национальном стандарте Республики Узбекистан оценки имущества (НСОИ N 1) "Общие понятия и принципы оценки" (рег. N 1604 от 24 июля 2006 года) (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2006 г., N 30, ст. 302).

ГЛАВА V. ТРЕБОВАНИЯ СТАНДАРТА

§ 1. Определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки

§ 2. Сбор и анализ информации

§ 3. Применение подходов и методов оценки

§ 4. Согласование результатов оценки, полученных в рамках разных подходов и определение базовой стоимости объекта оценки

§ 5. Составление отчета об оценке

12. Требованием НСОИ N 12 для оценщика является соблюдение следующих этапов массовой оценки:

определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

сбор и анализ информации;

применение подходов и методов оценки;

проведение расчетов и определение базовой стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

13. Требованием НСОИ N 12 для заказчика является:

совместно с оценщиком определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

предоставление оценщику необходимой первичной информации;

расчет рыночной (инвентаризационной) стоимости конкретного объекта недвижимости путем применения ценообразующих коэффициентов к базовой стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

§ 1. Определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки

14. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке. Задание на оценку должно содержать:

наименование и краткое описание объектов недвижимости;

географическое месторасположение (административный район);

наименование заказчика и его реквизиты;

наименование оценочной организации и ее реквизиты;

основание для проведения оценки;

цель (задачу) оценки и использование результатов оценки;

дата оценки;

вид определяемой стоимости, соответствующий цели оценки;

допущения и ограничительные условия (при наличии таковых);

перечень первичной информации, которая должна быть предоставлена заказчиком;

сроки проведения оценочных работ.

Задание на оценку может содержать дополнительные условия.

15. Для целей НСОИ N 12 определяется рыночная (инвентаризационная) стоимость, рассчитанная путем применения ценообразующих коэффициентов к базовой стоимости, определенной оценщиком в соответствии с НСОИ N 12.

§ 2. Сбор и анализ информации

16. Сбор и анализ информации включает в себя получение и изучение:

документации по объектам недвижимости, построенным по типовым и индивидуальным проектам;

данных о структуре объектов недвижимости;

данных о конструктивном составе объектов недвижимости;

информации о типе использования объектов недвижимости;

информации о состоянии и динамике рынка, к которому относится объект недвижимости;

другой информации.

17. В процессе проведения массовой оценки заказчиком предоставляется вся первичная информация, состоящая из:

документов, содержащих технические и конструктивные (состав конструктивных элементов, тип строения, этажность и др.) характеристики объекта недвижимости;

сведений о географическом месторасположении (об экономической зональности) объекта недвижимости;

информации о количественных и технических характеристиках зданий и сооружений, благоустройстве территории и инженерных коммуникациях;

сведений о возрасте и последней реконструкции (капитальном и/или текущем ремонте) объекта недвижимости;

сведений об имуществе, подлежащем оценке в составе объекта недвижимости (при наличии такового);

сведений о типе использования объекта недвижимости, а также документы, содержащие информацию о типовых параметрах объекта жилой недвижимости;

сведений о земельных участках, выделенных для индивидуального жилищного строительства, а также находящихся под объектами недвижимости нежилого назначения (размер, форма и т.п.).

18. По всей группе недвижимости также осуществляется сбор данных о сделках с объектами недвижимости (дата, цена, ценообразующие факторы, источник информации и др.).

19. Сбор дополнительной информации по всем объектам, подлежащим оценке, осуществляется оценщиком на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объектов недвижимости.

20. При оценке объекта может быть использована:

первичная информация, полученная от заказчика;

информация, полученная от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенная их подписью;

статистические данные специализированных организаций (отраслевые, аналитические обзоры, обзоры рынка недвижимости), в том числе опубликованные в средствах массовой информации и сети Интернет;

другая информация (полученная по результатам опроса, интервью и других источников), при этом ответственность за использование данной информации возлагается на оценщика.

21. Используемая в процессе оценки информация должна быть достоверной и достаточной для определения оценщиком необходимых для оценки ценообразующих факторов.

Информация, предоставленная заказчиком, а также полученная от привлеченных к выполнению работ третьих лиц считается достоверной в том случае, если она подписана руководителем и заверена печатью организации, предоставившей информацию, за исключением информации, полученной оценщиком из средств массовой информации, сети Интернет, по результатам опроса, интервью и других аналогичных источников, которая должна иметь ссылки на соответствующие источники.

22. Оценщик вправе отказаться от выполнения работ по оценке, если объем и качество первичной информации, предоставленной заказчиком недостаточны для проведения оценки и подготовки отчета об оценке объектов недвижимости в соответствии с требованиями НСОИ N 12.

23. Вся информация и документы, которые стали доступными для оценщика при проведении оценки, должны использоваться в условиях конфиденциальности с учетом требований законодательства.

§ 3. Применение подходов и методов оценки

24. При определении стоимости объекта оценки с использованием методов массовой оценки все объекты недвижимости разбиваются на группы на основании анализа информации о рынке объектов недвижимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого вида объектов.

25. Расчет стоимости объекта оценки методами массовой оценки с применением принципов и методов массовой оценки осуществляется с использованием сравнительного и затратного подходов.

Невозможность или ограничение применения какого-либо из подходов оценщик должен обосновать в отчете об оценке с приведением соответствующих аргументов.

26. Сравнительный подход основан на сравнении рыночных цен сделок и (или) в случае их отсутствия цен предложений о сопоставимых (аналогичных) объектах с объектом оценки.

Выбор аналогов осуществляется на основе их сходства с объектом оценки физическими и экономическими характеристиками.

27. Сравнительный подход при массовой оценке реализуется посредством метода усредненной стоимости.

Применение метода заключается в определении усредненной стоимости для конкретной группы объектов недвижимости, сходных между собой по основным ценообразующим факторам.

28. При массовой оценке объектов недвижимости сравнительным подходом в качестве цены аналогов используется расчетная единица стоимости объекта оценки, т.е. цена за единицу общей площади объекта недвижимости.

29. Цены за единицу общей площади объектов аналогов подлежат корректировке в зависимости от их отличия от объекта оценки.

30. Затратный подход при массовой оценке основан на определении затрат, необходимых для восстановления эквивалентного объекта с учетом обесценивания за счет накопленного износа.

31. Затратный подход при массовой оценке объекта оценки осуществляется с применением базисно-индексного метода.

32. Оценка объекта оценки базисно-индексным методом осуществляется в следующем порядке:

определяется восстановительная стоимость объекта недвижимости на базе укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений или проектно-сметной документации в пересчете цен на дату оценки;

определяется величина накопленного износа на основе экономической жизни объекта недвижимости;

рассчитывается стоимость, определенная затратным подходом, объекта оценки путем вычитания стоимостного показателя накопленного износа из восстановительной стоимости объекта недвижимости и последующим расчетом стоимости 1 квадратного метра объекта недвижимости.

 § 4. Согласование результатов оценки, полученных в рамках разных подходов и определение базовой стоимости объекта оценки

33. Базовая стоимость объекта оценки представляется в виде единой величины стоимости, которая определяется путем согласования результатов оценок, полученных при оценке разными подходами (методами).

34. Согласование осуществляется путем присвоения к результатам оценки разными подходами соответствующих весовых коэффициентов, которые определяются в порядке, установленном в Методических указаниях к настоящему НСОИ N 12.

35. При наличии существенного (более 30%) расхождения между результатами оценки, полученными по итогам расчетов различными подходами, от максимального результата оценки проводится анализ причин данного расхождения, который отражается в отчете об оценке, и для согласования выбираются наиболее достоверные, по мнению оценщика, результаты.

Оценщик вправе отказаться от согласования результатов примененных подходов (методов) оценки и в качестве базовой стоимости рекомендовать результат одного из подходов. Свой отказ оценщик должен отразить в отчете об оценке и привести обоснованные аргументы.

36. Ввиду того, что массовая оценка является менее точным инструментом определения стоимости объекта оценки, чем индивидуальная оценка, к базовой стоимости объекта оценки также необходимо применить дисконтный коэффициент (коэффициент понижения стоимости, учитывающий погрешности массовой оценки), приведенный в Методических указаниях к настоящему НСОИ N 12.

 § 5. Составление отчета об оценке

37. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика и является документальным подтверждением проведенной работы по определению базовой стоимости объекта оценки.

38. Отчет об оценке должен быть составлен таким образом, чтобы его пользователь мог понять логику и воспроизвести всю последовательность произведенных оценщиком расчетов. Также пользователь отчета об оценке должен иметь возможность при необходимости самостоятельно рассчитать стоимость объекта оценки исходя из приведенных в отчете данных.

39. В отчете об оценке должна содержаться вся информация об объекте оценки, описание всей информации, использованной в процессе оценки, этапы проведенного анализа и расчеты, обоснование полученных результатов, базовая стоимость 1 квадратного метра, подтверждение базы оценки, цель оценки, а также все допущения и ограничительные условия, обеспечивающие полное и однозначное толкование результатов оценки.

40. Отчет должен содержать исключительно информацию и сведения, использованные при расчетах и анализе в процессе оценки.

Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна сопровождаться ссылками на источник информации.

41. Отчет об оценке должен иметь следующую структуру:

титульный лист;

оглавление;

сопроводительное письмо (обобщающую часть);

перечень сокращений, условных обозначений, символов, единиц и терминов;

введение;

основную часть;

заключение;

список использованных источников;

приложения.

42. Отчет об оценке должен быть пронумерован и подписан оценщиком (оценщиками) постранично, прошит, а также скреплен печатью и подписью руководителя оценочной организации.

43. Приложение к отчету об оценке должно содержать копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

44. К отчету об оценке также должны быть приложены копия лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности.

45. Отдельные расчеты при проведении оценки могут быть вынесены в приложение с указанием ссылки в данные расчеты в отчете об оценке.

46. Оценочная организация несет ответственность за результаты оценки, отраженные в отчете об оценке в соответствии с законодательством.

Оценочная организация не несет ответственности за убытки либо за признанную судом недостоверную стоимость объекта оценки, указанную в отчете об оценке, если они явились следствием предоставления заказчиком оценки или третьими лицами недостоверной информации.

ГЛАВА VI. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ (ИНВЕНТАРИЗАЦИОННОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

47. Рыночная (инвентаризационная) стоимость конкретного объекта недвижимости определяется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость на основе мультипликативной модели с применением к базовой стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке, ценообразующих коэффициентов, приведенных в приложении к Методическим указаниям к настоящему НСОИ N 12.

48. Ценообразующие коэффициенты применяются в зависимости от вида объекта недвижимости.

ГЛАВА VII. ТРЕБОВАНИЯ В ОТНОШЕНИИ РАСКРЫТИЯ ИНФОРМАЦИИ

49. Вся информация (за исключением носящей конфиденциальный характер), использованная в процессе оценки, раскрывается в отчете об оценке в таком виде и содержании, в котором она была собрана оценщиком.

50. Информация конфиденциального характера раскрывается оценщиком исключительно по согласованию с заказчиком и (или) лицами, предоставившими такую информацию или по соответствующему решению суда. Степень конфиденциальности используемой информации определяется заказчиком и (или) лицами, предоставляющими такую информацию или имеющими к ней непосредственное отношение.

51. В отчете об оценке раскрываются все лежащие в основе допущения и ограничительные условия, а также любые требования относительно раскрытия информации.

52. Отчет об оценке также должен включать заявление оценщика о соблюдении норм законодательства об оценочной деятельности, настоящего стандарта и других принятых стандартов оценки имущества, раскрыть любое отступление от требований настоящего стандарта и привести объяснение такого отступления.

ГЛАВА VIII. УСЛОВИЯ ОТСТУПЛЕНИЯ ОТ СТАНДАРТА

53. Не допускаются любые отступления при применении норм и требований НСОИ N 12 за исключением случаев, когда такое отступление предусмотрено законодательством для особых обстоятельств и/или соответствующими решениями Президента Республики Узбекистан или Кабинета Министров Республики Узбекистан.

54. В случаях когда оценщик в соответствии с законодательством не в состоянии частично или полностью соблюсти требования НСОИ N 12, оценщик должен применить подходящие расчеты по определению базовой стоимости объекта оценки и осуществить соответствующие процедуры оценки.

В отчете об оценке наряду с указанием и определением стоимости, подлежащей установлению, необходимо аргументировать и обосновать причины отступления от требований НСОИ N 12.

55. Споры, возникающие касательно стоимости конкретного объекта недвижимости, рассчитанного методами массовой оценки, могут быть разрешены на основе проведения экспертизы достоверности отчета об оценке в порядке, установленном законодательством или на основе проведения индивидуальной оценки данной недвижимости в соответствии с правилами Национального стандарта оценки имущества Республики Узбекистан (НСОИ N 10) "Оценка стоимости недвижимости" (Собрание законодательства Республики Узбекистан, 2009 г., N 47, ст. 511).

56. Настоящий Национальный стандарт оценки имущества согласован с Министерством финансов, Государственным налоговым комитетом, Государственным комитетом Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру, Обществом оценщиков Узбекистана и Ассоциацией оценочных организаций.

"Собрание законодательства Республики Узбекистан", 2012 г., N 19, ст. 211